房企以房抵工程款，建筑施工方须代为清缴欠税后才能办理过户吗？

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”。

尽管条例的上列规定没有明示申请人应当提交完税证明，但是第六项兜底条款赋予了条例实施细则要求交易方补充提供其他材料的权限。申请人应提交完税证明材料的要求在实施细则中予以明确，并且实施细则也规定了不动产登记机构要查验相关完税证明材料。相关条款如下：

《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）买卖、互换、赠与合同；

（三）继承或者受遗赠的材料；

（四）分割、合并协议；

（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；

（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（七）相关税费缴纳凭证；

（八）其他必要材料。”

《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”

根据上列规定，房屋交易方向不动产登记机构申请房屋转移登记时，应当依照规定提交完税证明材料。接下来的问题是，房屋交易方要提交哪些完税证明呢？相关规定如下：

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第六条规定：“市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。”（编者注：本条中的契税暂行条例已被契税法替代）

《中华人民共和国契税法》第十条规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”第十一条规定，“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”

由此可见，在房屋权属转移登记即房屋过户申请时，交易申请人应当提交的完税证明主要是两类，一是土地增值税完税证明，二是契税的完税证明，这两项证明未依法备齐的，不动产登记机构有权拒绝办理转移登记。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》及相关规定，房地产企业开发项目土地增值税征收方式分两种：前期预缴和后期清算。房地产企业取得房产销售收入后按季度预缴，待项目销售销售基本完成时办理土地增值税清算，清算申报后税务机关对清算结果进行审核，最终到土地增值税完税。即，房地产开发项目的土地增值税不按单笔交易完税，而是根据销售情况及项目整体完税。因此，用房地产开发项目中部分房产抵债的交易无法在交易完成即开具完税证明。征管实践中，部分地方政府出台文件，不再要求在办理房地产权属变更时提交土地增值税完税证明。

以北京市为例。根据《北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知》（京地税地[2010]124号）第三条：“在北京市范围内需办理房地产权属转移、变更手续的纳税人，均应向主管税务机关申请开具土地增值税涉税证明。但下列情况除外：“……（二）房地产开发企业销售应进行土地增值税清算的房地产”。

二、房企欠税拒绝开具发票时，因契税计税依据不明确导致无法完税

根据《契税法》第二条规定，建筑施工单位作为房产受让方，是契税的纳税义务人。但现实情况是，房地产企业因资金链断裂拒绝开具房屋销售发票，仅凭交易双方私下合意达成的“以房抵债”协议，主管税务机关难以认定 “以房抵债”协议中房产价格公允。在无法确定交易房产价格即计税基础情况下，受让人取得契税完税证明难。此外，受“以票控税”征管方式影响，如果受让方取得发票，证明“以房抵债”交易中转让方应负担的增值税已经确认，正常情况下转让方会缴纳增值税。但在房地产企业无法开具发票情况下，如果契税征收部门仅根据“以房抵债”协议办理契税完税证明，可能导致增值税税款流失。因此，从税收征管角度看，“以票控税”征管方式也造成受让人取得契税完税证明难。

实践中，建筑施工单位还可能遇到其他问题，如税务机关代房地产企业承担增值税及土地增值税、必须提交土地增值税完税证明、对裁判文书确定价值不认可仍按照同期同类原则核定抵债房产价格等。针对上述问题，可做如下应对：

1.针对税务机关要求建筑施工单位代缴税款的，可作如下解释：在“以房抵债”交易环节，房产受让方不是增值税、土地增值税的纳税人，也非扣缴义务人。根据《中华人民共和国税收征管法》第四条规定，“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。”纳税人和扣缴义务人身份是法律行政法规规定的，任何个人和单位无权变更、重新认定。房地产企业是增值税、土地增值税的纳税人，在双方未就税负如何承担达成合意情况下，不应由建筑施工单位承担房地产企业税负。主管税务机关片面以完税证明的障碍达到让受让方代缴税款目的的做法违法。

2.针对要求提交土地增值税完税证明的，可作如下应对：对尚未办理清算的房地产项目办理交易过户的，无需提供完税证明，具体再第二部分已经分析，不再赘述。如与税务机关就要求提供土地增值税完税证明产生争议，可通过税务行政复议、诉讼方式救济。

3.针对纳税人提供人民法院文书，税务机关仍按同期同类方式核定征收抵债房产价格的，可作如下应对：“以房抵债”协议是基于双方交易实际情况达成的债务重组协议，是作为债权方的建筑施工单位在房地产企业陷入困境情况下作出的合理让步，并且是经法院审判程序确认认可的价格，属于《契税法》中价格偏低，但有正当理由的情形。如税务机关就抵债房产价格仍有争议的，建议通过行政复议和诉讼方式解决。