深入解读：契税、城建税从条例入法的变化在何处？

编者按：契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。新中国成立后，政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1997年7月7日，国务院颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。2019年国务院对施行20多年的契税暂行条例进行了修订。城市维护建设税在我国的开征晚于契税，1985年国务院发布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，城市维护建设税开始在我国征收。2011年1月8日，国务院对城市维护建设税暂行条例进行了修订。2019年12月28日，全国人大常委会对《城市维护建设税法（草案）》、《契税法（草案）》征求意见。2020年8月11日，《中华人民共和国契税法》、《中华人民共和国城市维护建设税法》经十三届全国人大常委会第二十一次会议审议通过，两部税法均将于2021年9月1日起正式施行。本文将通过对契税、城市维护建设税立法沿革的前世今生进行对比，对《契税法》、《城市维护建设税法》中的亮点内容予以解读。

契税篇

一、征税范围调整并明确规定对特殊方式转移土地、房屋权属征税

【解读】

1、将“国有土地使用权”扩大为“土地使用权”，与土地管理法修法协调

土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。《契税法》将原《契税暂行条例》中“国有土地使用权出让”的表述变更为“土地使用权出让”，是基于对集体土地使用权出让的考虑，将集体土地使用权的出让纳入了契税的征税范围。2019年修订的《土地管理法》在第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、的方式交由单位或者个人使用。《契税法》将集体土地使用权的出让纳入到征税范围与《土地管理法》的这一修改相适应。

2、明确“以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式”转移土地、房屋权属，应当征收契税

该款规定是对《契税暂行条例实施细则》（财法字[1997]52号）第八条规定的吸收、整合。《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（二）以土地、房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”

需要注意的是，该款规定与《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）中免征契税的规定不同，符合条件的企业事业单位的改制重组是由于没有发生土地、房屋权属的实质转移，因而免征或不征收契税。

链接：《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》（国税函[2002]771号）

宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62％的股权而于2000 年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001 年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62 ％的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。

上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

注：由于实践中明股实地（以股权转让方式实质转让房屋、土地权属）交易方式的存在，各地税务机关政策执行存有差异，企业在进行相关股权交易架构设计时，应充分考虑当地政策执行情况，综合测算土地增值税、契税等税负。

二、税率确定程序更符合税收法定原则，地方可确定差别税率

【解读】

1、税率确定程序更符合税收法定原则

契税税率为3%-5%,具体的适用税率仍可由地方根据实际情况在3%-5%的幅度内确定，但确定程序则由《契税暂行条例》所规定的省级政府确定，报财政部和国家税务总局备案，改变由省级政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案，《契税法》对于地方具体适用税率的确定程序的这一规定更加契合税收法定原则的要求。

2、地方可依据住房类型不同确定差别税率

《契税法》授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。这一规定体现了健全地方税体系改革思路，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。

三、契税计税依据如何确定更为明确，核定征收不再简单参照市场价格

【解读】

契税法对于土地、房屋权属转移合同确定的成交价格作出具体说明，成交价格不仅包括应交付的货币，还包括了应交付实物、其他经济利益对应的价款，契税计税依据的确定更加明确；同时对于成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，不再简单参照市场价格核定，而是遵循《税收征收管理法》的规定进行核定，即核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。

四、纳税期限明确为“依法办理土地、房屋权属登记手续前”申报

【解读】

契税法将契税申报和缴纳时间合二为一，将纳税期限明确为“依法办理土地、房屋权属登记手续前”，这一规定能够减轻纳税人负担，促进纳税遵从，可有效避免税款迟延缴纳引发税收争议情况的发生，有利于保证税款及时入库，提高征管效率。此外，该纳税期限规定与现行地方契税实施办法中的实际规定保持一致，有利于契税征管。实践中，个人购买住房，往往在权属转移变更前缴纳契税，若按照暂行条例和实施细则规定，将会导致较多纳税人未按照规定缴纳税款，需要加收滞纳金。地方制定的契税实施办法，也多变更为在权属变更前缴纳，更符合契税对权属转移征税的立法目的。

五、依照税制平移原则，对现行契税免征政策在新法中明确

【解读】

1、明确契税减免规定需由国务院规定，原减按1%、1.5%、2%征税规定仍可能适用

根据该条规定，契税的免征或者减征需由国务院规定，并报人大常委会备案。相较于《契税法草案》，契税法增加了“国务院对居民住房需求保障、企业改制重组”等情形的列举，其中，对居民住房需求保障，国务院可另规定免征或者减征契税政策，一方面，确保纳税人可能延续原《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）及《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）所规定的减按1%、1.5%、2%征税的契税优惠政策，原规定也经过国务院批准。另一方面，也遵循了税收法定原则，明确对国务院予以授权，对契税1%、1.5%、2%税率的规定，也符合本条对居民住房保障需求的减免税情形，上述税率仍可能继续执行。

2、按照税制平移的原则，将现行有效的契税免征政策，在本法中明确

整合增值税暂行条例、《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）等规定，将明确的免征契税条款吸收立法，以最大程度兼顾税制平移与税收立法的体系性、完整性。

六、房屋权属合同不生效、无效、被撤销或解除的，纳税人可申请退税

【解读】

根据契税第一条之规定，在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人未契税的纳税义务人，若在权属变更、登记前，权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或解除，则课税基础丧失，不再负有纳税义务。本条与《税收征管法》第五十一条规定应当区分适用，征管法第五十一条针对的是负有纳税义务的纳税人，如何适用三年、五年追征期的规定，但新法第十二条规定的退税权，是基于纳税义务灭失，课税基础丧失而规定，即纳税人不再负有纳税义务，也不应受税收征管法第五十三条退税期限的规定。

结合刘玉秀诉西城区税务局要求退还契税案，二审法院认为，刘玉秀应缴纳契税的民事基础行为已被法院生效判决予以撤销，其已不负有纳税义务，实际缴纳的款项，不属于《税收征管法》第五十一条规定的“超过应纳税额缴纳”情形，维持一审判决，西城区税局应当退税。在前述案例中，一审法院在说理中结合税收的概念和基本构成要素、税收的原则和税法宗旨，而新法则将前述原则、基本原理落实为具体条文，值得肯定。

七、明确与其他各部门建立信息共享机制

【解读】

新的税收单行法，为加强税收征管，都增加了税务机关和具体税种征管过程中涉及到的相关部门建立信息共享机制的规定。对于提升大数据治税能力、提升纳税人的税法遵从度等，将发挥积极影响。

八、明确契税实体法与税收征管法等程序法的衔接

就现行税收单行法的颁布中，多部税法均增加了与税收征管法的衔接。

城市维护建设税法篇

一、征税范围明确为“境内”，更符合城建税的征税目的

【解读】

城市维护建设税，征税目的在于加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金来源，以消费税、增值税的纳税义务人所缴纳的消费税、增值税作为计税依据计算。本次新法中明确征税范围为“境内”，并且对于进口货物或者境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产缴纳的增值税、消费税税额，不征收城市维护建设税更符合城建税的立法目的。

二、明确从城建税的计税依据中扣除期末留抵退税退还的增值税税额

【解读】

为避免增加留抵退税企业的负担，《财政部、税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税 教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）明确，对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城建税的计税依据中扣除退还的增值税税额。城建税法将现行规定上升为法律，明确从城建税的计税依据中扣除期末留抵退税退还的增值税税额。

链接：《财政部、税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税 教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）

对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除退还的增值税税额。

三、纳税人所在地为城市、县城、镇，具体地点可由各省确定

【解读】

对于纳税人所在地是城市还是县城、镇，进而适用哪一档税率，部分地方在实践中已有规定，如北京市对此即作出了规定。

链接：《北京市实施<中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》（京政发[1985]86号）

第四条　本市城市维护建设税的适用税率：

（1）纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的；在朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为７％；

（2）纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为５％；

（3）纳税义务人所在地不在本条第（1）、（2）项范围内的，税率为１％；

（4）代扣代缴、代收代缴城市维护建设税的，按照代扣代缴、代收代缴的单位所在地的适用税率扣（收）缴。

本条所指街道办事处和城、镇的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。

四、明确规定应纳税额计算方法、纳税义务发生时间、扣缴义务人等，更体现由条例上升为法律的体系性

【解读】

应纳税额计算方法、纳税义务发生时间、扣缴义务人等内容在目前通过实施的税种法中属于一般性规定，因此在《城市维护建设税法》中对此明确规定体现了城市维护建设税由条例上升为法律的体系性。

五、吸收防疫期促进复工复产的税收优惠经验，规定特殊情形下的减免税

【解读】

新冠肺炎疫情发生以来，国家税务总局出台了一批税费优惠政策，助力疫情防控，推动企业复工复产。如2020年6月2日，国家税务总局办公厅发布《关于进一步加强地方性减免税管理工作的通知》（税总办发[2020]21号），其中一项要求为进一步落实好减免城镇土地使用税、房产税的政策。《城市维护建设税法》规定，根据国民经济和社会发展的需要，国务院对重大公共基础设施建设、特殊产业和群体以及重大突发事件应对等情形可以规定减征或者免征城市维护建设税，这项规定吸收了防疫期促进复工复产的税收优惠经验，为今后根据需要制定城市维护建设税的减免税政策预留了空间。

六、城建税专款用途规定的取消

 【解读】

随着预算管理制度改革不断深化，自2016年起城市维护建设税收入已由一般公共预算统筹安排，不再指定专项用途。同时，考虑税收分配和使用属于财政体制和预算管理问题，一般不在税法中规定，因此，城市维护建设税法不再规定城建税专项用途。