房产转让计税依据明显偏低，税务机关核定征收却违法！

编者按：房产转让价格偏低被税务机关核定征收的情况在新房转让和存量房转让交易中均有涉及。从裁判文书网公开的判决看，绝大部分案件中，法院尊重税务机关在核定征收领域的税收裁量权。但是这并不意味着这类案件中，税务机关的核定行为无懈可击。本文拟对一则纳税人胜诉的案例进行分析，阐述这类纠纷争议解决中，纳税人一方该从哪些方面寻找税务机关的“破绽”。

案情简介

在一次房地产税收专项检查工作中，某税务机关对瑞嘉房产开发有限公司（以下简称“瑞嘉公司”）立案进行税务稽查。稽查中，瑞嘉公司开发的原属于南环公司的某地块上的商品房被以低于同期销售价格20%的价格卖给了南环公司的退休职工，该交易引起了稽查人员的注意。由于南环公司系瑞嘉公司的兄弟公司，两者的控股股东为同一国有控股公司，税务机关认定瑞嘉公司低价将商品房销售给原拥有土地使用权单位职工的行为，应属关联企业间违反独立交易原则所进行的交易，予以核定计税基础，要求瑞嘉公司补缴税款、缴纳罚款。本案经过法院一审、二审及再审，税务机关认定瑞嘉公司的该笔交易计税依据“明显偏低，又无正当理由”系滥用职权，法院认定该笔交易计税依据“明显偏低”存在正当理由。

这是为什么呢？原来是诉讼中，瑞嘉公司提交的证据说明该笔交易存在“正当理由”。这些证据包括：南环公司老职工收入低、住房条件差、生活困难多的情况；南环公司老职工向上级主管部门提出过集资建房的申请，但是不符合集资建房的条件；南环公司老职工为住房问题曾向有关部门上访；瑞嘉公司及南环公司的上级主管部门对南环公司老职工的优惠购房申请报告的批复，批复中明确了优惠幅度为瑞嘉公司同期同类房屋售价20%。

华税提示

1、房产转让“计税依据明显偏低，又无正当理由”的判断具有较强的裁量性，人民法院一般尊重税务机关基于法定调查程序作出的专业认定，除非这种认定明显不合理或者滥用职权。

《税收征管法》第三十五条第（六）规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”税务机关有权核定其应纳税额。何为房产转让的“计税依据明显偏低”、“正当理由”却未有国家层面的一般性的税收规定。

实践中，有些地区税务机关会参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，来认定是否属于“计税依据明显偏低”。

是否具有“正当理由”，则要结合纳税人举证来分析。在房产转让价格明显偏低被税务机关核定的争议案件中，纳税人提出的常见理由有：（1）转让房产自身特性决定售价低：如转让的房产地理位置差、房产内部设计不好、房产有质量问题等；（2）特定的交易目的影响了售价：例如为了突击完成销售目标，以相对低的价格出售房产；广告中公布的售价低，但是为了遵守作出的承诺，依旧按照广告中公布的售价出售；虽然售价低于市场价，但是利润率符合相关规定等；（3）纳税人自身经营状况：例如纳税人资金紧张，为了资金融通需要迅速出售房产回笼资金，售价低于行价。其中第一类理由，若经过价格评估部门评估确定根据这些房产自身因素调整后售价，高于实际售价时，这类理由不能作为正当理由。第二类理由本质上属于交易行为合理性的理由，这属于民法意思自治范畴。但是民法中交易行为的合理性与税法中交易价格的合理性不可等同。交易价格的合理性要求严苛。对于第三类理由，一般情况下纳税人自身经营状况不会构成其交易价格偏低的合理性依据。

由此，转让价格明显偏低的情况下，想要证明存在“正当理由”不是一件容易的事情，即使是经过拍卖程序，仍然需要说明低售价具有“正当理由”。例如在最高人民法院提审的德发案（案号：（2015）行提字第13号）判决中，法官指出：“在拍卖成交价格明显偏低的情况下，即使拍卖当事人对拍卖效力不持异议，因涉及国家税收利益，该拍卖成交价格作为计税依据并非绝对不能质疑。...涉案拍卖行为保证金设置过高、一人竞拍导致拍卖活动缺乏竞争，以较低的保留底价成交，综合判定该次拍卖成交价格不能反映正常的市场价格，且德发公司未能合理说明上述情形并未对拍卖活动的竞价产生影响的情况下，广州税稽一局行使核定权，依法核定德发公司的应纳税款，并未违反法律规定”。但是，纳税人可以从税务机关认定认定明显不合理或者滥用职权角度搜集证据，存在任一种情况时，税务机关作出的认定会被法院推翻。

2、被认定为“计税依据明显偏低，又无正当理由”时，对于应纳税额的核定，税务机关有较大裁量权，但也不是无懈可击

《税收征管法实施细则》第四十七条规定：“纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；……（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。”该规定对核定应纳税额的方法并未作唯一限定，税务机关可以在职权范围内，根据不同案情自主选择一种或多种合理的核定方法。

但是即便如此，税务机关核定计税依据的行为也不是无懈可击。税务机关在核定价格时应阐明理由，例如参照的税负水平确系当地同类同行业或类似行业中经营规模和水平收入相近的纳税人的税负水平、选取的市场价格所属房产与涉案房产具有相同或相似特质，若理由不充分、数据有问题，那么税务机关会被要求重新作出核定。税务机关若请第三方机构对价格做评估，则该机构需要具有价格的评估资质、评估人员也要具有相应的资质、其作出评估依据的数据和方法均符合法律规定，只要有一点不符合法律法规要求，该评估价格也不会被法院认可。

综上，“计税依据明显偏低，又无正当理由”的判断属于税务机关自由裁量权范围，目前咱们国家的审判实践中，法院是比较尊重税务机关的裁量和判断的。但是，作为纳税人可以尝试从税务机关的认定是否具有“明显不合理”和“滥用职权”的情形准备证据，另外在这类案件中需要关注税务机关核定的价格是否合法，须对作出核定的机构的资质、核定人员的资质、核定的程序、核定的方法的选择等方面进行全方位的考量。