重磅：房地产开发企业所得税、增值税税务风险全揭示

编者按：房地产开发企业以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售，这一系列经济活动设计的财务核算复杂，税种繁多。虽然房地产开发企业大多对税务遵从比较重视，但是业务本身的复杂性导致在全国每年发生的税务大案中，房地产企业涉案数量占比仍超过20%。本文拟对房地产开发企业开发过程中主要的涉增值税、企业所得税的税务风险进行分析，以作提示！

一、销售收入常见税务问题

房地产开发企业活的销售收入的整个期间会涉及增值税、土地增值税、企业所得税的交纳。土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，其与企业所得税有相似也有不同。土地增值税的重要性不言而喻，它属于房地产开发企业税负比较重的税种，直接影响利润率，因此我们将在后续的文章中单独阐述。本文主要围绕企业所得税、增值税的常见税务风险。

（一）隐瞒销售收入

隐瞒各种形式的销售收入，会影响增值税、企业所得税的正确计算。常见的隐瞒销售收入的情形有：销售面积虚假，提供虚假或不完整的销售面积；以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等；预收账款挂往来账；回迁安置房不确认收入；关联交易价格明显偏低；对股东分配、员工奖励等，未能按视同销售确认收入。

（二）未及时确认收入

房地产开发按企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求是，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了额竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。

而将代收商品房转为投资性房地产、或者临时出租时，也存在租赁期间取得的价款未能及时按租金确认收入的问题。

（三）价外收费、收取的房租、售后服务费用未按规定申报纳税

价外收费、收取的房租、售后服务费用未按规定申报纳税也比较常见。例如，企业将随同房价一起收取的有线电视开户费、管道煤气开户费、集中供热及管网建设费等，没有按规定申报增值税等。配套设施、周转房、商品房的出租收入未能确认收入的同时，也少缴了增值税、房产税、城镇土地使用税。对于代为装修、清洁服务等相关费用，理应根据费用性质及时申报增值税。

二、成本费用常见税务问题

成本费用的确认依据的资料有：国有土地使用权出让合同、土地使用权证、取得土地使用权支付价款凭证、开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、施工图设计文件、工程概况、建筑工程合同、项目竣工决算报表、房屋面积测绘表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同、相关统计表、发票等。在企业所得税、增值税领域，成本费用的准确确认很重要。因为成本费用的确认影响企业增值税的税前扣除金额、以及增值税进项税额的计算。

成本费用常见税务问题有：

（一）未按规定预提开发成本

对于建筑安装费、公共配套设施费等，根据相关规定可以预提费用。例如对于出保工程，相关工程费，当存在发票不足金额时，可以预提，但是预提的比例最高不得超过合同总金额的10%。如果工程合同数据、工程量数据有问题，预提的费用自然也会出错。而公共配套设施预提也有要求：必须是尚未建造或尚未完工的公共配套设施符合已在售房合同、模型等中明确承诺建造且不可撤销的，或者按照相关规定必须配套建造的才行。

（二）成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销

房地产开发项目往往成本费用的发生时间跟收入的获得时间不匹配，有些企业为了调节利润，不按规定时间确认成本费用，以减少企业所得税入库数额。对于调节利润，除了不按规定时间确认成本费用外，还有可能采取不按规定方式分摊土地成本的方式。

（三）隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用

隐瞒建筑主要有两种情况，一种是超规划设计建筑，一种是擅自扩大建筑面积。这两种都会隐瞒测绘面积。但是这样做往往会导致项目的单位成本过高，实际上只要对单位成本、设计资料及现场情况进行仔细核对，隐瞒建筑的方法是很难不被发现的。

（四）虚列成本费用

企业通过虚构业务、票据等方式直接虚列成本费用，以少缴企业所得税、增值税。这种情况属于比较严重的税收违法行为，视情况能构成行政违法或者刑事违法。在核查成本费用时，税务机关往往会对合同、发票、资金流向进行审查，并结合实地核查方式确定业务的真实性。

三、销售完毕阶段常见税务问题

销售完毕阶段，税务机关一般会对企业的企业所得税最后会算进行核查，而此时比较常见的税务问题有：

（一）应付款处理不当

由于各种原因，在销售完毕时，房地产开发企业也会存在应付款未付的情况。对于应付未付的款项如果处理不当，就可能造成少缴企业所得税、多抵扣增值税进项税额的问题。例如，如果应付款属于现金折扣，那么房地产开发企业需要把已经计入开发成本的应付款转到营业外收入进行处理；如果属于销售这让，则房地产开发企业需要将该款项冲抵开发成本，并且做增值税进项税额转出。

（二）未对依据土地增值税清算确定的成本费用进行企业所得税甄别与处理

在销售完毕、土地增值税清算完毕时，开发成本已经确定，这时需要对之前预估的固定资产成本进行调整，否则就会影响企业所得税的计算。另外，对土地增值税确认的成本费用，也需要结合企业所得税法规定再一次进行确认，否则就可能因为处理不当而带来风险。