房屋出租人变租金为“物业管理费”，房产税计税依据被纳税调整案

编者按：

房屋出租人的房产税计税依据为租金收入，在实务中许多房屋出租人通过签订虚假合同、阴阳合同的方式隐瞒部分租金收入从而不当地减少其房产税应纳税额。根据税法中实质重于形式原则，房屋出租人从承租人处取得的收入如果不具有其收入形式所对应的经济实质的，税务机关通常会认定该收入属于租金收入。本案即是房屋出租人将租金收入变为物业管理费后被税务机关调整房产税税款的典型案例。

一、案情简介

A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2007年11月10日，A公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2008年3月1日至2017年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承租该商厦后将该商厦用于经营超市。2009年11月22日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。

2012年9月10日，地税局稽查局接到他人举报认为A公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2012年10月22日，地税局稽查局向A公司发出《税务检查通知书》，告知A公司税务检查事宜，并要求A公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，地税局稽查局对A公司2004年6月1日至2011年12月31日期间地方各税缴纳情况进行检查。

2014年10月28日，地税局稽查局对A公司作出《税务处理决定书》，认定A公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，A公司2010年、2011年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税70052.45元，滞纳金14075.20元。

A公司对《税务处理决定书》不服，向地税局提起行政复议。2015年2月2日，地税局作出复议决定，维持了地税局稽查局的《税务处理决定书》。A公司不服该复议决定，向法院提起诉讼，请求法院判决撤销地税局稽查局作出的《税务处理决定书》。

二、法院观点

法院经审理认为，《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第六十条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。违反该条例的规定，未取得资质证书从事物业管理活动的，应没收违法所得并处以罚款。至2013年12月31日，A公司并未取得物业管理的相应资质。同时，A公司也未向法院提交A公司代有关部门、企业、单位向承租户收取的水费、电费、取暖（冷）费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证，以及自己产生上述费用的证据。地税局稽查局提交的证据显示，王某、李某经营的超市的物业管理一直由其自行安排，也并非由A公司提供。A公司与王某、李某签订的《补充协议》约定的物业管理费实际应为商厦租金，地税局稽查局将此作为房产税的计税依据有事实和法律依据，法院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回A公司的诉讼请求。

三、华税点评

（一）房产税的计税依据：从价计征与从租计征

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

据此条规定，房产税的计税依据分为两种，在房屋处于出租的情形下，房产税的计税依据为租金收入，在房屋非处于出租的情形下，房产税的计税依据为房产余值。

（二）本案A公司收取的“物业管理费”依实质重于形式原则属于租金

在本案中，A公司依照与王某、李某签订的《租赁协议》及《补充协议》，于2010年度和2011年度共向王某、李某收取120万元。依照《补充协议》的约定，在2010年度和2011年度收取的120万元中，60万元属于租金收入，60万元属于物业管理收入。A公司以60万元租金收入作为其2010年度和2011年度房产税的计税依据（每年租金收入30万元）申报缴纳房产税。

在物业服务活动中，常见的物业管理服务主要包括房屋建筑的日常维修、养护和管理，公共环境卫生与清洁的维护，公共秩序的维护包括门岗服务、物业区域内巡查，物业区域内车辆行驶秩序、车辆停放管理，消防管理服务，电梯、水路、采暖（冷）、电路等运行和日常维护管理等等。

但是，经法院查明的事实显示，A公司在2010年度和2011年度并没有向王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。地税局稽查局通过对王某、李某以及超市的有关人员走访及调查证据显示，王某、李某在经营超市期间均由其自身负责超市的房屋维修、水电采暖采冷以及安保管理和车辆停放管理工作。因此，基于实质重于形式原则，尽管A公司与王某、李某约定了物业管理费，但该笔费用仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金性质。地税局稽查局调整A公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则，事实清楚，证据充分，适用税法正确。

总结

企业通过签订阴阳合同、虚假合同的形式逃避其纳税义务或者不当减少其纳税义务的，根据我国税收征收管理法的有关规定，可能会被认定为偷税并处以相应的处罚。因此，企业在进行税务筹划、具体实施节税方案时应当严格遵守税法红线，切忌将筹划与偷税画上等号。对于物业服务企业，在营改增后租金收入和物业管理费收入的增值税税负成本存在差异，企业可以在合法、合理的基础上进行筹划和安排。

（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。）