转让不动产，如何实现土地增值税核定征收？

【编者按】土地增值税不仅是国家增加财政收入的重要税源，更是保持房产市场健康稳定的有效手段，能促进土地资源的合理利用，调控部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。近期，华税接到多起房地产转让土地增值税的咨询案件，大都涉及土地增值税核定征收问题，本期华税梳理国家及地方层面出台的土地增值税核定征收政策，帮助纳税人理解遵从。

近年来，中国房地产的价格突飞猛进，随之而来的是，在转让房地产的过程中，带来的是适用高达60%税率的土地增值税，加之部分项目计税成本小，最终交易方几乎按照交易额的60%缴纳土地增值税，加上其他的所得税、增值税、契税 、印花税等，整个交易税负率甚至在80%以上，很多交易被迫搁置。因此，在不动产交易的过程中，结合企业的实际情况，如能争取核定征收，则可以实现整体税负的大幅降低。

一、应符合法定情形，核定征收率不得低于5%

根据《税收征管法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。同时规定，“税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定”。

依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）相关规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。同时，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）指出，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

二、各地有关土增税核定征收的规定

（一）北京

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（京地税地〔2010〕142号）

三、各局应严格依照相关文件规定的条件，进行土地增值税的核定征收工作。对确需核定的，要从严、从高确定核定征收率。

《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（北京市地方税务局公告2013年第8号）

三、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。对个人转让存量住房的，按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。原《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）第三条同时废止。

（二）深圳

《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）

核定征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收。

核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。

（三）天津

《天津市地方税务局关于土地增值税清算问题的有关问题公告》（天津市地方税务局公告2015年9号）

关于确定房地产开发项目核定征收率的问题

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（天津市地方税务局公告2015年8号）

纳税人在存量房转让环节，无法按照天津市地方税务局公告2015年8号第九条据实征收土地增值税的，主管税务机关按8%的核定征收率计算征收，并出具《存量房土地增值税核定征收通知书》。

（四）厦门

《厦门市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（厦门市地方税务局公告〔2013〕7号）

（一）个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房产的，按转让收入全额的5%征收土地增值税。个人销售住房（含普通标准住宅和非普通标准住宅），按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税费并向我局申请代开发票的，买受人应提交书面申请、法院的生效判决、裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料，主管税务机关在审核同意后，按拍卖收入全额的5%征收土地增值税。

（三）异地单位以委托拍卖或其他形式转让其坐落在厦门市的房地产，应提供转让相关书面材料，按拍卖收入全额或经主管税务机关审核同意后的计税收入额的5%征收土地增值税。

（五）重庆

《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第3号）

一、纳税人转让房产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

（一）单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅（车库除外）为8%。

（二）个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）

纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（六）青岛

《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2014年第1号）    

按照总局国税发〔2010〕53号文规定，核定征收率原则上不得低于5%。《公告》将原来低于5%的核定征收率均上调为“不得低于5%”。

对于符合核定条件的房地产项目，要求主管地税机关首先按照《公告》提供的方式进行测算，分别测定普通标准住宅、非普通标准住宅、别墅和非住宅等三种类型开发产品的核定征收率，并与《公告》附件1《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》规定的下限比较，采用孰高原则进行确定。

存量房地产交易的土地增值税的核定征收同样参考上述方式进行。

（七）江苏

《江苏省地方税务局关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告》（苏地税规〔2016〕4号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

（八）内蒙古

《内蒙古自治区地方税务局关于土地增值税核定征收问题的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2016年第10号）

一、核定征收范围

房地产开发项目在土地增值税清算时，经税务机关核实后符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、核定征收率

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

《内蒙古自治区地方税务局关于转让旧房征收土地增值税问题的通知》（内地税字〔2006〕438号）

对既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。各盟市地方税务机关对转让旧房并取得收入的纳税人，可暂在1-2%的幅度内确定土地增值税的征收率。

三、总结与建议

由上述规定课件，适用核定征收的一般都是不设账、账簿缺失或混乱以及违反相关税收规定的企业。这在很大程度上，将影响对企业的评价。因此，企业应考虑多个方面并做好相关安排，同时，也可以积极进行其他方式的纳税筹划。具体建议如下：

第一，核定征收应于法有据。税收征管是以查账征收为原则，核定征收为例外，税收征管基本法的《税收征管法》对核定征收的法定情形做出了明确的规定，各地据此也出台了一些具体的规定，但是，各地规定不能违反上位法征管法。

第二，交易前交易双方应确定适用征管方式。不动产转让中，核定征收与查账征收带来的税负差异迥异，交易双方应在交易前确定征管方式，避免在交易过户中由于税费大额承担引发问题。

（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。