土地增值税清算，“主动”还是“被动”？

编者按：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都作了较为明确的规定。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)对土地增值税清算做了详细规定。但由于土地增值税政策专业性强、操作过程复杂，时间跨度长，税款金额较大等原因，现实中多数房地产开发企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。

土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）对“土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题”的规定是，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

一、土地增值税的清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）

3、直接转让土地使用权的。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）

上述清算条件是主动清算条件，也就是说，房地产开发企业的开发项目符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。

（二）被动清算条件

被动清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

二、清算时间要求

（一）主动清算时间要求

符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，做出是否受理的决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

（二）被动清算时间要求

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、清算结果及法律责任

主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，但最长不得超过45日。

清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人。

纳税人接到税务机关出具的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续。

纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他违反税法行为的，按照《税收征收管理法》的有规定处理。

四、符合条件不清算的法律风险

2013年，国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）进一步明确加强对土地增值税的清算工作，该文件是国家税务总局对加强土地增值税清算工作的指引，强调通过巡回督察、加强地方官员绩效考核等方式，推进各地税务机关土地增值税清算工作。

实践中，房地产企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少。一些企业预留一定比例的尾房，以一定价格优惠与购房者达成推迟订立网上合同、推迟开具发票（暂时机外订立合同、收具收款）的约定，从而逃避房管部门“销售备案系统”的监控，达到长时间占用资金、延迟清算的目的。而安置房项目以政府补贴不到位为由，长期不清算。而在如今的征管环境下，这些操作都隐含着极大的涉税法律风险。

（一）根据国税发〔2009〕91号的规定，主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。基于此，税务机关从项目源头开始就加强了对土地增值税的全过程动态监控，对于逃避以及拖延纳税的行为，税务机关可以对其进行土地增值税的被动清算，即达到土地增值税清算条件后，没有在90日内主动向税务机关缴纳增值税的，必须在税务部门规定的期限内完成对土地增值税的清算。

（二）同时，需要提醒的是，根据《税收征收管理法修订草案（征求意见稿）》的内容，在土地增值税进行清算时，税务部门可以充分利用财政、税务、银行、建设等相关部门的信息，核实开发项目销售收入与扣除项目的实际情况，核实银行等金融机构的相关证明等等，据此审核纳税人提供的清算材料，提高清算审核的准确性。对于纳税人而言，提供虚假材料、核算不规范的问题，应该给予更多重视。

（三）因为土地增值税属于地方税种，对于具体的操作规定各省的差异较大，如国税发〔2009〕91号第十条“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的规定，（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。因此，华税建议，企业在熟悉相应的税收法律、法规的基础上，应对省级土地增值税清算的操作标准及相应的操作细则认真研究，解决清算实践中的现实问题，避免涉税风险。

（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。）