编者按：REITs即不动产投资信托基金，指的是通过发行收益凭证向投资者募集资金形成基金财产，交由专业投资机构以投资、管理运营收益相对稳定的不动产，以不动产产生的收益为主要收益来源并将绝大部分收益及时分配给投资者的一种投资基金。自2020年4月以来，我国正在试点基础设施领域的不动产投资信托基金（基础设施REITs），投资范围包括收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等基础设施。2023年3月7日，证监会发布新规，扩大投资范围、扩大参与主体，优化审核注册机制，推动REITs的进一步发展。有鉴于此，本文依据现行税收规定，对REITs所涉税收安排予以解读，并指出其中的风险及应对。

一、国内REITs试点运行平稳，政策扩容推动进一步发展

（一）证监会新规发布，REITs常态化发行

3月7日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，从市场体系建设、审核注册机制、规范与监管、地区和部门配套机制四个方面，对推动REITs的常态化发行作出了新的要求。其中，对REITs资产类型、参与主体等方面作了扩大，降低了准入门槛：

1、将消费基础设施纳入到投资的资产类型范围之内。在已有的仓储物流、收费公路、水电气热、污水垃圾处理等主要涉及交通、市镇、污染治理这类强公益性的项目之外，首次纳入百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目等消费基础设施。

2、分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求。

3、推动扩募发行常态化。该《通知》发布之后，3月31日，首批批四单基础设施公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复，分别是华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，可谓应声落地。

4、扩大市场主体参与主体，将保险资产管理公司等金融机构纳入试点。

5、在配套政策方面，强调统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题。因此，相关项目的税收合规在很大程度上可以得到地方主管税务机关的支持和预裁决，以规避风险。

（二）国内试点REITs的主要架构及其特点

由于国内的REITs尚在试点过程中，其设立及运行需要在现行证券基金相关法律制度框架下运行，因此产生了一些自身特点和独特模式。由于现行《证券基金投资法》第72条规定：“基金财产应当用于下列投资：（一）上市交易的股票、债券；（二）国务院证卷监督管理机构规定的其他证券及衍生品种。”因此，国内REIT无法直接对项目公司进行投资，而要在中间架设一层资产支持证券（ABS），从而形成下图所示的架构，其中SPV通常在设立阶段存在，随后被反向吸收合并。

根据《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号）以及相关规定，国内REITs需要在设立阶段原始权益人需要整合和剥离自身资产，将不动产整合给项目公司，然后以100%股权转让的形式，确保基金完成对基础设施的收购。目前来看，该环节缺乏明确的税收政策。

（三）国内REITs主要阶段的涉税问题

REITs有如下几个阶段：1、设立前的准备阶段，主要是原始权益人开始整合和剥离自身资产给项目公司，确保项目公司持有权属清晰、符合试点要求的不动产的权属。2、设立阶段，原始权益人向REITs（即基金）转让100%的项目公司的股权，确保基金通过控制项目公司完成对基础设施的收购。然后原始权益人按照资产评估价值取得对应的价款或者基金份额。3、运营阶段，被投资的项目公司给基金分配股息、红利，基金份额持有人转让基金份额等。4、终止和清算阶段，转让基金份额和清算财产中的问题。

总的来看，其中比较重要的问题在于设立时的项目公司重组、运营中的基金份额转让等问题，接下来，本文就此展开对于相关税收政策的分析。

二、现行政策下不同环节中REITs的税收安排分析

（一）REITs的税收政策现状：针对性文件过少

目前，针对REITs出台的税收方面的规定，只有2022年1月，财政部、国家税务总局联合发布的《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号，下称2022年第3号公告），其中主要涉及到企业所得税的递延规定。其他关于相关企业重组、基金运营中的增值税、土地增值税等问题，依然要适用过去的相关文件，因此存在一定的不确定性。

（二）设立环节的主要税收问题分析

在设立前到设立环节，主要的安排在于原始权益人剥离资产，将不动产等资产交给项目公司持有，然后向REIT转让项目公司100%的股权。

1、企业所得税递延，暂不征收

2022年第3号公告规定，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，该环节不征收企业所得税。既然是划转，则必须在100%控制的母子公司、或子公司之间进行资产或者股权的划转，例如原始权益人新设一家100%控股的子公司，然后将自身资产划转给其。相应的，如果是并非100%控股的其他关联企业进行资产的置换、重组，则不能适用该规定。

项目公司完成重组后，原始权益人需要100%转让项目公司的股权给基金，然后取得股权转让的价款或者战略配售的基金份额。根据2022年第3号公告的规定，股权转让时暂不确认所得，这一条是对《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）关于“企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现”的变通处理。REITs完成募资后，支付股权转让价款的，在支付价款时确认；战略配售份额给原始权益人的，所得税继续递延至实际转让份额时。

根据这两条的规定可知，由于不动产资产在转让给项目公司时，适用了特殊性税务处理，没有征收所得税，所以股权的成本要按照基础设施资产的原计税基础确定。

原始权益人持有战略配售份额后，又从二级市场购买了基金份额，卖出时，按照“先进先出”的原则，即因为战略配售份额取得在先，所以认定先卖出的是战略配售份额。

2、一并转让不动产及其关联债券、负债、劳动力，不征收增值税

原始权益人将不动产资产划转给其全资子公司，是否要视同销售？根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）的规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。由于项目公司需要运营不动产，以取得收益，因此理论上必然是属于“一并转让”其附属的劳动力等，因此不属于增值税的应税范围。但如果仅转让不动产，不转让关联的债权、负债、劳动力的，则要视同销售征收增值税。

原始权益人将项目公司股权转让给基金的，不属于增值税的应税范围，因此也不存在增值税的问题。

3、尚存疑点的土地增值税：存在穿透风险

问题较大的其实还在于土地增值税方面。现行的土地增值税相关规定，主要是《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号），其中规定：非房地产开发企业在在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是，房地产开发企业不享受上述税收优惠。由于房地产开发企业新设全资子公司，然后将资产划转给子公司，子公司的价值与该不动产资产的价值高度关联，则十分符合“以房地产作价入股”的特征。

但是，原始权益人也可主张并非作价入股，而是集团内部的无偿划转，则由于《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。”明确规定只有有偿转让才是土地增值税的的征收范围，则无偿划转不动产给全资子公司，不属于土地增值税的应税范围。该观点在重庆等地方也得到地方立法的认可。

同时，值得注意的是，原始权益人通过转让项目公司100%股权，本质上是为了转让不动产资产给基金控制，即“名股实地”。可能有被认为是以转让股权转让不动产的可能，从而被穿透追征土地增值税。这一问题肇始于《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号），其中规定：“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”，应当征收土地增值税。此后，《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号）均表达了相同的观点。则土地增值税方面，风险较高。

4、免征契税

《关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”依据该规定，原始权益人向全资子公司划转，免征契税。

（二）运营环节的主要税收问题分析

1、企业投资人的企业所得税问题

企业投资人取得的收益，主要分为两块，即基金的分配收入、转让基金份额的收入。根据《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）的规定，投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。

但投资者买卖基金份额取得的价差收入，依法征收企业所得税。原始权益人出售战略配售份额的，依照前述2022年第3号公告规定确认其成本。

2、自然人投资人的所得税问题

根据《财政部 国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税〔2002〕128号）的规定，自然人取得的基金分配收入，由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支付上述收入时代扣代缴20%的个人所得税，分配给自然人环节时，不征收个税。依据该规定，资产支持证券在分配收益时，应当就自然人投资者的部分履行扣缴义务。

根据《财政部 国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知》（财税字〔1998〕55号）的规定，“个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，暂不征收个人所得税”。据此，自然人买卖基金份额的价差收入，暂不征收个税。

3、增值税问题

增值税问题主要体现在保本收益的基金中。理论上，REITs虽然基于不动产的稳定性，收益较为稳定，例如设立REITs需要有收益率、分派率的标准，但依然不能承诺保本，则不属于增值税的应税范围。

投资者买卖基金份额取得价差收入，按照“金融商品转让”缴纳增值税。但投资者购入基金持有至到期，不属于金融商品转让，无需按照“金融商品转让”缴纳增值税。

三、小结：REITs运营注重合规当头

由于REITs试点项目还比较新，相关的税收政策缺乏针对性的规定，因此规定较为繁复，尤其是在土地增值税角度存在较大风险。现阶段，由于相关项目试点的地位比较高，势必是与地方税务机关进行了沟通，得到税务机关的指导和承诺。但是，随着相关试点范围的扩大、审核注册的常态化，则可能会产生一定的风险和争议。项目公司在运营不动产项目时，要加强税务合规，做好发票管理，依法依规缴纳企业所得税、增值税及附加税费、印花税、城镇土地使用税等，避免引起不必要的损失。资产支持证券和基金的管理人，也要注意到相关的税务问题，避免引发风险。