不动产信托基金新发展，一文详解REITs税收新规
不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，简称“REITs”）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，并建立了较完善的REITs运行机制、法律制度及税收政策，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等。但它在我国属于新生事物。我国从2005年12月越秀REITs在香港联交所上市以来，可以说REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程：
（1）2020年4月24日，证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）（以下简称“40号文”），推进基础设施REITs试点工作，优先支持基础设施补短板行业包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施但未提供税收政策方面的支持。
（2）2020年7月31日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》（发改办投资[2020]586号）（以下简称“586号文”），将聚焦的重点行业扩大到：仓储物流项目，收费公路、铁路、机场、港口项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目，城镇供水、供电、供气、供热项目，数据中心、人工智能、智能计算中心项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目，但也明确酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
（3）2020年8月6日，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告[2020]54号）（以下简称“54号文”），聚焦基础设施领域开展公募REITs试点，并从证券法角度对其设立、运作等相关活动进行规范。
（4）2021年6月29日，发改委《关于进一步做好基础 设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资[2021]958号）（以下简称“958号文”），将特定的“保障性租赁住房”列入了试点范围。
上述政策除了对公募REITs的试点范围、设立运作等相关活动进行规范，未涉及与之相关的税务问题。在缺少专门税收政策支持的情况下，REITs在设立、持有运营、退出等环节涉及增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，特别是在设立时通常需要通过资产交易或股权收购的方式对不动产进行资产重组，极大影响到了REITs的成本与发展。
2022年1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第 3 号），对REITs设立前、设立阶段的相关资产交易或股权收购暂不确认企业所得税，允许递延纳税，以支持其发展。这份3号公告可以说是国内首次在税收政策方面明确支持REITs发展，可以说是REITs在我国发展的里程碑文件。
在解读3号公告之前，需要简单介绍一下公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施REITs”）的产品结构和设立前、设立阶段的常见交易模式及相应税负问题。
54号文的规定基础设施REITs需要采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，此外，基础涉税资产需要同时符合如下特征：
（1）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
（2）基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
（3）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
（4）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。
为了实现54号文要求的产品结构，对原始权益人来说，主要需要进行2步交易：
（1）将资产转让给项目公司，并获得项目公司股权；
（2）将项目公司股权转让给REITs基金设立的SPV公司（即资产支持专项计划及项目公司）。
在上述第（1）步中，由于基础设施REITs涉及资产主要为不动产，在资产转让环节通常涉及增值税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，涉税金额极高。而对原始权益人来讲，其设立基础设施REITs的目的就是为了融资，在获得融资之前支付高额的税金对其是一笔不小的负担，还需要承担支付高额税金后募集资金失败的风险。
而在上述第（2）步中，由于54号文的规定，原始权益人必须持有基础设施REITs 20%以上的份额，并且存在锁定期。也就是说，即便在步骤（1）中基金成功募集到符合规定的资金数额，由于原始权益人持基金份额及锁定期的要求，虽然战略配售的份额构成实际的资产交易，原始权益人实现到手的融资金额低于股权转让对应的金额，在该阶段对原始权益人自持份额征收企业所得税并不合理，且存在双重征税的风险，即现阶段征收的因股权转让而形成的企业所得税，退出时征收因出售基金份额而形成的企业所得税，不利于REITs市场的发展。
针对本文第二部分所讨论的完成基础设施REITs产品结构的两个交易步骤中涉及的税收痛点，3号文可以说有针对性地解决了其中的企业所得税问题。
（一）设立REITs前基础设施资产划转适用特殊性税务处理
1、突破原企业重组适用特殊性税务处理的条件限制
3号文第一条规定：
一般来说，在重组事项中，为优化企业所得税的税负问题时需要考量重组事项是否满足《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）（以下简称“59号文”）、《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）（以下简称“109号文”）等关于“特殊性税务处理”的规定，从而达到暂不确认所得的目的。
但是，59号文、109号文所规定的特殊性税务处理需要满足特定资产或股权转让比例、股权支付比例及在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权等要求。设立基础设施REITs的第（2）步就需要原始权益人转让取得的项目公司股权，显然无法满足59号文、109号文等关于特殊性税务处理的规定。
3号文第一条则突破了前述59号文、109号文关于特殊性税务处理的条件限制，允许对设立基础设施REIts前原始权益人划转基础设施资产给项目公司并相应取得项目公司股权的行为适用特殊性税务处理，承继原计税基础，暂不确认所得。
2、存在原始权益人的适用与认定问题
一方面，3号文第一条所规定的特殊性税务处理提供的是企业所得税的优惠，默认的原始权益人为需要征收企业所得税的法人和其他组织，但是未提及如果原始权益人如果是个人或者合伙企业是否能够参照适用。对此，可能需要后续出台文件进行进一步明确。
另一方面，原始权益人划转自有基础设施资产适用3号文第一条是不存在障碍，但是可能存在转让前基础设施资产非原始权益人一方100%持有的情形。如：东吴苏园产业REIT（508027）所涉基础设施资产的原始权益人为苏州工业园区科技发展有限公司及苏州工业园区建屋产业园开发有限公司；浙商沪杭甬REIT（508001）所涉基础设施资产的原始权益人为浙江沪杭甬高速公路股份有限公司、杭州市交通投资集团有限公司、杭州市余杭交通集团有限公司、杭州市临安区交通投资有限公司。在现有关于特殊性税务处理的税收政策规定下，109号文将资产划转的情形限定在“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”。那么，在基础设施资产非由一方原始权益人100%持有的情况下，尚不明确是否可以认定为“划转”，进而适用3号文第一条的规定。
（二）REITs设立阶段股权转让的企业所得税递延
1、企业所得税递延适用主体限制
3号文第二条规定：
原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。”
由于基础设施REITs制度安排，项目公司的股权要100%转让给REITs，这其中就会涉及到股权转让时，转让方（原始权益人）因溢价需要缴纳所得税。对此，3号文第二条明确允许递延至REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，即允许原始权益人在真实收到转让款时缴纳，而不是在签署合同时，也不是工商变更登记时。
此外，根据3号文第二条的规定，在原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，也可以递延确认企业所得税，即在原始权益人实际上收到该部分资产转让所得后才确认所得及相应的企业所得税。
但是，54号文关于战略配售方面的要求，只是要原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售。也就是说，在满足54号文要求的情况下，实际上根据战略配售要求自持基础设施REITs份额的不一定是原始权益人，可能为其同一控制下的关联方。在目前的实践中，中航首钢绿能REIT（180801）战略配售基金持有人为首钢环境产业有限公司（原始权益人）及首钢基金有限公司（原始权益人的兄弟公司）；平安广州广河REIT（180201）战略配售基金持有人为广州市高速公路有限公司（原始权益人的子公司）。对于这中情形，原始权益人自持部分可以抵延纳税，其关联公司根据战略配售要求自持部分是否可以递延纳税有待进一步明确。
2、自持基金份额按先进先出法确定纳税义务
考量到原始权益人可能通过二级市场买卖该基金份额，为了避免增持部分与原始持有部分的混同，3号文第二条在允许原始权益人根据战略配售要求自持基金部分暂不确认收入的基础上，规定按照“先进先出法”确定处置基金份额的成本，进而将其进行区分。
（三）3号文可追溯适用
3号文第五条规定：
在3号文发布之前，已经有基础设施REITs发行的实践案例了。本条规定允许3号文的税收优惠追溯适用至已经成立的基础设施REITs，可谓是一大利好。但是，如前所述，东吴苏园产业REIT（508027）、浙商沪杭甬REIT（508001）等基金的相关主体能否适用3号文第一条的规定，中航首钢绿能REIT（180801）、平安广州广河REIT（180201）等基金的相关主体能否适用3号文第二条的规定，尚待进一步明确。
目前3号文的发布，可以说是从基础设施REITs设立的角度提供了企业所得税方面的税收优惠。但是对于其他税种，如增值税、土地增值税等，是否有进一步的优惠政策，还待观察。此外，对于基金运营期间的税收问题，由于公募基金分红免税，项目公司层面可以通过“股+债”税盾降低部分税负，税负相对较低，近期内可能不会对此进行进一步的税收优惠。
需要提醒的是，在目前试点进行公募的REITs范围限定在基础设施领域的情况下，3号文所适用的也只是基础设施REITs。对于房地产开发公司欲通过商业地产、物业、住宅等资产进行融资的需求，目前还只能通过类REITs的方式进行发行。而在类REITs的交易结构中，主要通过让与担保等方式转让用益物权，而非所有权。此类基础资产的转让中产生的溢价增值部分，仍需缴纳相应的所得税。但由于转让环节无需涉及高额的土地增值税，我们建议企业在实践中还需结合企业具体情况选择采用的交易方案。
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