二手房市场交易火爆，签订“阴阳合同”逃避纳税有风险

编者按：近年来，存量房（即二手房）交易火爆，签订“阴阳合同”虚报成交价格、少交税款成为普遍现象。“阴阳合同”的签订导致国家税款流失，扰乱房地产市场，削弱了房地产市场调控的政策效果。为此，国家出台一系列法律文件规制此类行为。本期的华税文章，与大家分享一则因在二手房交易中，签订“阴阳合同”带来的法律风险。

一、案情简介

周某和王某系夫妻关系，二人于2014年3月3日通过中介购买苏州工业园区风情水岸花园39幢1806室二手房，实际成交价271万元，网签合同价格250万元。两人于2014年11月向工业园区地税一分局申报其购买的苏州工业园区枫情水岸花园39幢1806室存量房交易契税款，申报表载明房屋建筑面积246.84㎡，合同成交价格250万元。但是江苏省存量房交易纳税评估系统（省级集中版）显示此二人所购房屋的系统评估价为3064545.75元，根据苏地税发（2014）8号文件“存量房交易价格评估值下浮比例原则上不超过10%”的规定，工业园区地税一分局认为周某、王某申报价格250万元与下浮10%的评估值2758091.18元差距较大，初步核定周某、王某申报的计税价格明显偏低。

2014年12月1日，工业园区地税一分局受理了周某、王某的申请，并委托第三方机构金土地公司对涉案房屋进行了价格评估，评估报告记载了估价对象部分墙体出现沉降裂缝及渗水等情况，评估结果为“在价值时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值人民币2806818元”。

2014年12月3日，工业园区地税一分局经审议，重新核定涉案房屋计税价格为人民币2806818元，并要求二人于同年12月23日前缴纳相应税款。周某、王某按照重新核定的计税价格缴纳税款后，于2014年12月23日申请行政复议，地税局次日予以受理，并依法通知被申请人工业园区地税一分局及涉案房屋出卖人（作为第三人）参加行政复议。在行政复议中，周某、王某出示另一份合同，载明合同房产交易金额为265万元，否认此前250万元申报纳税合同的真实性。

周某、王某认为，工业园区地税一分局评估系统的评估价不能真实反映房屋市场价格，下浮比例没有法律依据。

二、华税分析

（一）工业园区地税一分局有权核定周某、王某购房价格

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《中华人民共和国契税暂行条例》第四条等法律法规的规定，对纳税人申报的房屋销售成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权确定参照市场价格核定其计税价格。

应当如何确定纳税人申报的房屋销售成交价格是否明显偏低呢？《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（以下简称财税（2011）61号文件）明确规定，“存量房交易价格估值下浮比例应不高于20%，具体比例由地市地方税务局拟定，报省地方税务局批准”，这说明全国下浮比例是0-20%，省地方税务局只要在0-20%区间范围内确定具体下浮比例都符合文件规定。苏地税发（2014）8号文件规定，“各地要按照财税（2011）61号文件的要求，结合评估系统推广工作，重新拟定存量房交易价格评估值下浮比例，原则上不得超过10%”。此后，江苏省内各地原则上只能执行不超过10%的下浮比例。本案中，江苏省存量房交易纳税评估系统（省级集中版）显示周某、王某二人所购房屋的系统评估价为3064545.75元，下浮10%的评估值为2758091.18元，与周某、王某二人申报的价格差距较大，初步核定周某、王某申报的计税价格明显偏低。因此，工业园区地税一分局认定周某、王某申报的计税价格明显偏低，进而对房屋销售价格进行核定并无不当。

（二）工业园区地税一分局核定周某、王某应纳税款金额符合法律规定

根据《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》（以下简称《争议处理办法》）第七条的规定，对当事人提出的存量房交易计税价格争议，主管税务机关重新核定计税价格时可以委托具有公信力和较高资质登记的评估机构进行评估，也可以由同级政府价格主管部门进行价格认定，或者成立“争议处理工作组”重新核定。本案中，工业园区地税一分局受理周某、王某争议处理申请后，委托第三方评估机构对涉案房屋进行了市场评估。经查，该机构具有房地产估价合法资质，估价过程中亦查看并载明了周某、王某提出的墙体裂缝、渗水等情况，并不存在为多征税款而人为提高评估价格的情形。因此，工业园区地税一分局要求周某、王某二人按照房屋评估价格2806818元补缴应纳税款符合法律规定。

小结

本案中的涉案周某、王某借助房产中介与卖家签订阴阳合同，减少契税的缴纳，明显触犯了相关税收法律文件规定。购房者存在逃避缴纳税款的侥幸心理，签订“阴阳合同”隐含了重大的法律风险。

（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。）