北京12区500个房地产项目土增税集中清算审核，房地产企业面临六大涉税风险

（《中国房地产企业税务风险管理实务》，中国税务出版社，2014）

据中国政府采购网公开信息，2018年至2021年（截至第一季度），北京市各区税务局共就503个房地产项目的土地增值税清算及核定征收审核服务进行招标采购。除石景山区土增税清算鉴证服务采购流标，平谷区最新一期10个项目的土增税清算审核服务采购尚未确定结果外，其余492个项目均顺利中标并实施。而在2015年至2017年间，这一数字仅为19个。

土增税审核服务政府采购数量的激增，反映出三方面的问题：其一，近年来，北京地区有大量房地产项目达到清算条件并需要作土增税清算处理，在国地税合并的大背景下，迎来一批集中清算；其二，由于许多房地产公司对项目清算前的财税管理不善，导致主动清算的土增税税负成本畸高，这在一定程度上造成了房地产企业主动清算的积极性不高；其三，受经济下行趋势的影响，地方政府客观上亦有推进土增税清算的需求。

土增税处理是一项相对复杂的业务，不仅要求企业收集、保留翔实的涉税凭证，还需要财务人员正确适用计税方法并按法定程序申报纳税。实践中，企业或是出于对税法理解不深，或是抱有侥幸心理，或是因疏忽大意，导致土增税计算、申报不当。这些问题在房地产开发、土增税预征阶段，可能不会显露出来，但是到了后期土增税清算阶段，由此引起的税务风险将会集中爆发。此次，由于北京税局大规模借助社会中介机构力量实施土增税清算审核，相关房地产企业应当及早做好准备，在配合税务机关实施清算的同时，要提前准备好项目成本等涉税资料并对清算审核中发现的问题进行妥善回复，以维护自身的合法利益。

本文将结合近三年北京各区房地产项目土增税各类服务的政府采购情况，分析房地产企业可能面临的土增税风险，并对企业如何平稳度过本次土增税集中清算审核难关提出建议。

一、2018年—2021年北京市税局房地产项目土增税各类服务政府采购情况

2018年—2021年，北京市共计12个市辖区发布了房地产项目土增税服务政府采购信息，累计为503个房地产项目招标。其中，朝阳区140个项目，昌平区86个项目，通州区74个项目，顺义区46个项目，西城区30个项目，丰台区30个项目，海淀区25个项目，东城区25个项目，房山区25个项目，经济技术开发区10个项目，平谷区10个项目，石景山区1个项目，密云区1个项目。

由图2可见，朝阳区、昌平区、通州区、顺义区的土增税服务采购需求量大，此4区的房地产项目或将滋生较多土增税风险。

上述503个项目中，有469个项目以公开招标的方式采购，有34个项目以竞争性磋商的方式采购。

上述503个项目中，有472个项目采购土增税清算审核服务，有30个项目采购土增税核定征收审核服务，有1个项目采购土增税清算鉴证服务。

由图4可见，在政府采购土增税服务的房地产项目中，绝大多数以土增税清算的方式确定应纳税额，少部分以土增税核定征收的方式确定应纳税额。由于土增税清算是一项较为复杂的业务，需要审核各类凭证，准确确定收入和各项扣除，才能计算应纳税额。而土增税核定征收，只需要确定收入，即可适用核定征收率计算应纳税额，相较之下简便易行。因此，过去曾出现税务机关无视税法规定的条件，大规模适用土增税核定征收方法的情况。2010年5月，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）发布，对此现象进行了纠正，明确核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。由此可见，未来北京市土增税的征收还将以清算征收作为主要方法。

二、土增税集中清算审核下房地产企业面临的六大风险

（一）补缴土地增值税税款的风险

根据《税收征收管理法》第三十二条，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关可以责令限期缴纳。这里的“未按照规定期限缴纳税款”，适用于所有产生纳税义务但未缴纳税款的情形。既包括纳税人故意偷逃税款，也包括纳税人过失漏缴税款，还包括因税务局责任导致纳税人少缴税款的情形。在土增税清算审核中，如发现房地产企业少缴税款，则企业首先面临补缴税款的风险。

对于没有纳入土增税清算审核范围的企业，不能存在税务局难以查证的侥幸心理。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），土增税采用前期预征，后期清算的方式征收。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号），税务机关对房地产项目土增税实施前期管理，自纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控。由此可见，税务机关在房地产项目土增税清算前，已经掌握了较为详尽的涉税资料，这些资料可能已经反映出房地产项目存在的土增税隐性风险。

对于已经纳入土增税清算审核范围的企业，更加不能掉以轻心。根据国税发〔2009〕91号，主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号），税务机关负责清算的受理和审核，清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。由此可见，土增税审核是税务机关的职权，并不要求必须由中介机构提供审核服务。北京市各区税务局之所以对此503个房地产项目作出“区别对待”，专门采购了中介机构的服务，反映出该503个项目可能存在较高的土增税风险。

因此，该503个项目决非随机敲定的，而是经过税务机关筛查，选择出的高隐性风险项目。北京各区税务机关希望先由中介机构介入，给予企业外部压力，迫使其他相关企业进行自查自纠，及时补缴土增税。

（二）加收土地增值税滞纳金的风险

根据《税收征收管理法》第三十二条，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关可以责令从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。需要注意的是，只有在因税务局责任导致纳税人少缴税款的情形中不得加收滞纳金，对于其他情形，补缴税款和加收滞纳金往往是相伴相生的。

滞纳金以滞纳税款为基数，按每日万分之五的标准加收。对于滞纳金能否超过滞纳税款本数，实践中存在争议，有观点认为，税收滞纳金属于行政强制执行的一类，根据《行政强制法》的原则，滞纳金不能超过金钱给付义务本数。但是，国家税务总局纳税服务司曾就此问题作出答复，指出：税收滞纳金的加收，按照征管法执行，不适用行政强制法，不存在是否能超出税款本金的问题。如滞纳金加收数据超过本金，按征管法的规定进行加收。

就司法判决来看，法院对此问题亦持不同意见。因此，房地产企业被加收滞纳金的，滞纳金可能超过滞纳税款本数。如果房地产企业滞纳税款时间较长，滞纳金也将成为一笔不容忽视的沉重负担。

（三）补缴的土地增值税无法税前扣除的风险

通常，土增税和企业所得税是房地产企业最重的两项税负。合规缴纳的土增税作为税金可以在企业所得税税前列支，无疑大大减轻了企业的负担。然而，土增税和企业所得税都不是按次计缴的，而是以一定期间作为纳税期限。土增税按照房地产开发建设期间计缴，企业所得税按年计缴，同时，我国企业所得税没有亏损向前结转（Loss Carryback）的规则。

房地产开发建设通常按项目成立项目公司，在项目开发完毕、商品房售出后，项目公司即作清算注销。如果房地产企业在达到清算条件后不及时作土增税清算，待商品房全部售出，企业所得税汇算清缴完毕后，由于有欠缴税款，无法作税务注销。无论企业出于注销需要补缴土增税，还是被税务局发现并要求补缴，此时企业已经没有收入来源，因补缴税款产生的巨额亏损，无法得到收入的弥补，最终将由项目公司股东完全负担。

以下通过一个例子更好地说明这一问题：

A企业是一家房地产开发企业，为建设X项目，成立了B公司，实际进行房地产开发。2016年至2018年，B公司因开发建设X项目产生成本及费用1亿元。2019年，X项目竣工验收，当年售出60％的商品房，取得销售收入0.72亿元，分摊了60％的成本0.6亿元。2020年，售出40％的商品房，取得销售收入0.48亿元，分摊了40％的成本0.4亿元。B公司为逃避纳税，没有作土增税清算，一直无法注销。2021年底，税务局要求B公司按照销售收入，适用10％的核定征收率，补缴土增税。
1、如果企业按期作土增税清算：
2019年土增税应纳税额＝0.72亿×10％＝0.072亿

2019年企业所得税应纳税额＝（0.72亿－0.6亿元－0.072亿）×25％＝0.012亿

2019年净利润＝0.72亿－0.6亿元－0.072亿－0.012亿＝0.036亿

2020年土增税应纳税额＝0.48亿×10％＝0.048亿

2020年企业所得税应纳税额＝（0.48亿－0.4亿元－0.048亿）×25％＝0.008亿

2020年净利润＝0.48亿－0.4亿元－0.048亿－0.008亿＝0.024亿

合计净利润＝0.036亿＋0.024亿＝0.06亿

2、如果企业没有按期作土增税清算，2021年底补缴土增税：
2019年企业所得税应纳税额＝（0.72亿－0.6亿元）×25％＝0.03亿

2019年净利润＝0.72亿－0.6亿元－0.03亿＝0.09亿

2020年企业所得税应纳税额＝（0.48亿－0.4亿元）×25％＝0.02亿

2020年净利润＝0.48亿－0.4亿元－0.02亿＝0.06亿

2021年补缴土增税＝（0.72亿＋0.48亿）×10％＝0.12亿

合计净利润＝0.09亿＋0.06亿－0.12亿＝0.03亿

上例中，后一种情形较前一种情形利润降低了50％，且还未计算土增税滞纳金，如计入，则后一种情形净利润将更低。

（四）由清算审核程序转入税务稽查的风险

前文述及，税务机关参与房地产项目涉税征管的全流程，土增税审核只是其中的一个环节。

根据公开的招标信息来看，中介机构提供土增税审核服务，一般流程是：（1）与税务机关签订协议书；（2）按照税务机关确定的审核对象，进行土地增值税审核；（3）出具审核报告；（4）按投标报价结合项目审核结果支付服务费用。招标公告中一般包含了这样的条款：“区局领导小组未同意审核结论意见的，应退回重审”。

因此，如果中介机构提供的审核结论意见与税务机关已经掌握的情况相符，则可以得到税务机关的认可，最终税务机关将主要参考审核报告的意见征收税款。如果不符，可能被要求退回重审。

如果中介机构重新提供的资料仍不能反映真实情况，或者中介机构故意协助企业隐瞒涉税问题的，则可能导致隐性风险转换为显性风险。根据《税务稽查工作规程》（国税发〔2009〕157号），税收征管资料是重要的稽查案源信息。根据《国家税务总局关于印发<税务稽查案源管理办法（试行）>的通知》（税总发〔2016〕71号），对于涉嫌偷税（逃避缴纳税款）、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等税收违法行为的的相关数据、信息和线索，确立为税务稽查案源。由此可见，审核报告作为税收征管资料，如果存在严重问题，表明相关企业涉嫌偷、逃、抗、骗、虚开等重大税收违法行为的，企业可能被税务机关确定为稽查对象立案稽查。

经过稽查，企业确实存在偷税、接受虚开等行为的，可能被处以罚款。根据《税收征收管理法》第六十三条第一款，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。根据《发票管理办法》第三十七条，违反本办法第二十二条第二款的规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款。

如果企业仅仅因疏忽大意或者对税法理解不当，导致漏缴税款，通常不需要承担罚款的行政责任。但如果企业主观上具有偷逃税款的故意，通过实施《税收征收管理法》、《发票管理办法》列举的偷税或接受虚开发票的行为，逃避缴纳土增税的，则可能被处以少缴税款0.5倍到5倍的罚款。

对于中介机构而言，公开的土增税审核服务政府采购合同一般包含了这样的条款：“乙方（中介机构）对出具的报告及其他文件等资料的真实性、准确性负责”。中介机构协助企业造假的，可能需要承担连带责任。

（五）虚假纳税申报触发刑事责任风险

如果在税务稽查过程中，发现企业涉嫌犯罪的，税务机关会将案卷移送公安机关处理。经过侦查，企业确实存在逃税行为的，可能被处以刑罚。根据《刑法》第二百零一条第一款，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。实践中，有大量企业因逃避缴纳土增税被追究刑事责任，试举一案例说明。

根据《刑法》第二百零一条第四款，有第一款行为（逃税行为），经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任。然而，本案中，A置业公司在接到税务机关补缴税款通知书后，仍置之不理，错过了行政前置的机会，构成通过不申报逃避缴纳税款。根据《最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2002〕33号），逃税1万元可立案，公通字〔2010〕23号提至5万元。本案中，A置业公司逃避缴纳税款800余万元，法院认定为数额巨大，且占应纳税额百分之三十以上，故在最高法定刑区间内确定了宣告刑。

（六）集中审核常态化对企业税务管理能力带来更大的合规挑战

未来，集中进行土增税清算审核可能成为常态，北京市采购土增税审核服务的项目数量逐年攀升，也体现出土增税征管趋严，这对房地产企业提出了更大的合规挑战。企业必须适应这种模式，采取有效措施应对集中清算审核中揭露的各种税务风险。

1、历年土增税税负率差距过大可能引起税局关注

集中清算审核使得企业土增税问题暴露在外，经过补税，企业土增税税负率可能显著提升。然而，房地产项目可能分多年完成全部售出，对于审核范围内的企业，需关注后续年度土增税税负率较往年是否均衡，如果不同年度土增税税负率相差过大，可能引发税务机关的关注，并可能被要求作出合理的解释。

2、纳税审核可能向其他税种延伸

土增税集中清算审核过程中，房地产企业全部涉税资料都将被税务机关掌握，税务机关的目光可能不会仅仅局限于土增税问题，尤其是出现企业申报的土增税应税收入与当年企业所得税应税收入不符等明显的矛盾时，纳税审核可能向其他税种延伸。牵连爆发的风险将包括但不限于：隐匿企业所得税收入，伪造企业所得税扣除凭证，接受虚开增值税专用发票入账抵扣，瞒报股东个税，少缴漏缴印花税、契税等。

3、集中清算审核可能引发连锁反应

在集中清算审核过程中，税务机关已经积累了审核范围内企业的一手涉税资料。对于审核范围外的企业，不能抱有事不关己的态度，需密切关注自身申报的土增税较同地段同类企业申报数额是否均衡。例如审核范围外的企业，申报的收入或扣除与同地段审核范围内企业相差较大的，显然有违常理，可能被要求作出说明。如果说明不具有合理性，可能被要求重新提交材料甚至导致税务稽查。因此，集中清算审核范围外的企业需要关注集中清算审核可能引发的连锁反应。

（一）达到清算条件但未纳入本轮审核的企业需及时组织清算

笔者注意到北京多个市辖区采购土增税服务项目数量为整数，结合北京房地产行业的实际情况，实际上达到清算条件的房地产项目应当远超503个。对于达到清算条件的项目，房地产企业应当及时清算，并密切关注土增税风险。

1、达到土增税清算条件的项目需及时清算

根据北京市地方税务局公告2016年第7号，符合下列条件之一的，纳税人必须进行土增税清算：

（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；

（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；

（3）直接转让土地使用权的项目；

（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

企业应当注意，在出现上述四种情况之一时，应在90日内主动向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，办理清算手续。

根据北京市地方税务局公告2016年第7号，符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

出现上述两种情形之一的，如果主管税务机关认为需要清算，应出具《土地增值税清算通知书》送达企业。企业应在90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。

2、达到土增税清算条件的项目需密切关注土增税风险

土增税风险主要集中在三个方面：其一，隐匿收入；其二，虚增扣除项目；其三，不当适用税收优惠政策。已经开始土增税清算的企业应当着眼于这三个方面的问题，及时自查自纠。

（1）隐匿收入

实践中，有大量房地产企业销售商品房时不开具合规发票，而是选择以收据入账，隐瞒商品房销售收入，以此达到降低计税依据的目的。企业如有此类情形，应当尽快采用差错更正等方法，将销售收入计入账簿当中。

此外，根据市政规划，很多地方要求房地产项目有商业配套。这些商业配套通常难以直接出售，最终可能由开发企业分配给股东持有。有的企业认为，向股东分配房地产的行为不需要计算缴纳土增税，这种认识是错误的。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），纳税人将开发产品用于……分配给股东或投资人……等，发生所有权转移时应视同销售房地产。故向股东分配房地产仍需视同销售计算收入。

（2）虚增扣除项目

土增税扣除项目繁多，此问题又可以细化为更多方面，从实践经验来看，企业应当重点关注是否有虚增房地产开发成本和费用的问题。根据《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

房地产开发成本和费用限于上述法律规定的项目，对于其他开发成本、费用，尤其是房地产开发中的预提费用，通常不得计入扣除项目。企业如有此类情形，应当及时作出调整。

（3）不当适用税收优惠政策

实践中还出现了土增税税收优惠政策适用的税企争议。例如《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。有的企业混淆了普通标准住宅与普通住宅的概念，对于建造普通住宅也申请免税，有的企业忽视了“征收、收回”的前置条件，对于政府与企业公平签订买卖合同转让的房地产也适用免税政策，这些都是错误的做法。企业有上述行为未申报缴纳土增税的，应当及时补申报。

（二）未达到土增税清算条件的企业应加强前期项目税务管理

对于尚未达到土增税清算条件的企业，也不能放松警惕。在房地产开发建设阶段，企业需要注重前期合规，一方面按照土增税清算要求留存相关涉税凭证和资料，另一方面按照税法要求准确计算并申报缴纳预征税款。

例如在实践中，房地产开发企业多有贷款开发的情况，企业应当尤其关注财务费用中利息的计量和凭证留存。根据《土地增值税暂行条例实施细则》，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除……。凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，全部房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。

由此可见，如果房地产开发企业贷款利息不能按转让房地产项目计算分摊，或者不能提供金融机构贷款证明，全部房地产开发费用（包括销售费用、管理费用、财务费用）只能在限额内扣除。在房地产开发阶段，企业应当注意贷款利息的计量和凭证留存，此外，贷款应当从金融机构取得，避免通过民间借贷融资。

（三）纳入本次审核范围的企业应重点关注以下5个方面的问题

1、尽快安排财务与审计人员进行账务清理

纳入审核范围的企业不需过于紧张，应当按照流程正确处理、妥善应对。由于房地产开发周期长，涉及资料繁杂，为了客观、准确反映开发情况，全面归集收入和扣除项目，企业应当尽快安排财务与审计人员进行账务清理，对企业的各种资产、负债、成本、费用、收入按照会计核算科目进行核对和清理，对集团企业的各项内部资金往来进行审查，以保证企业做到账账相符、账证相符、账实相符。

2、积极准备材料提供给税务局和审核机构

在账务清理的基础上，企业需要汇总会计凭证和账簿，积极准备一套完备的涉税资料，向税务局和审核机构提供。作为土增税清算审核的基础性资料，企业提供的涉税资料力求做到真实、准确、完整、及时。避免因材料不全或提供不及时引发税务风险。

3、全力配合税务局和中介机构的清算审核

在清算审核过程中，税务局可能实施必要的检查工作，包括但不限于询问、调取账簿资料、检查银行账户、实地检查等。中介机构也可能通过发函等形式，要求企业补充提供各类资料或者说明问题。对此，企业不能有抵触情绪，需要认识到税务局和中介机构的目的并非为难企业，而是在于还原事实情况，以求做到更加准确地征税。企业应当全力配合税务局和中介机构的清算审核，积极补充资料，回应审核方提出的问题和意见，努力推动审核程序的进行。

4、就事实与法律问题与税务局沟通协商

全力配合不等于全部认可，如果企业确有证据表明税务局认定事实或者适用法律错误，应当与税务局沟通协商，向税务局举证证明客观事实或者深入交流法律的适用性问题。如果税务局确有错误，通常会通过内部程序予以纠正。如果税务局拒绝更正，企业又确有正当理由提出异议的，可以在缴纳税款或者提供担保的情况下，启动行政复议乃至行政诉讼等程序，实现权利救济。

5、借助涉税专业力量寻求支持应对审核

实践中，企业可以聘请专业的税务师或税务律师协助应对审核，尤其是发生税企争议时，专业税务人员的参与可以起到润滑作用，更好地推动纠纷的解决。税务师或税务律师的介入，还可以协助企业发现风险，并尽早采取措施应对，为企业土增税合规保驾护航。

华税承办“2020中国税法论坛暨第九届中国税务律师和税务师论坛”综述

欢迎加入华税税务师事务所（5A级集团）——2020“百城百所”第四轮招募

荣誉 |华税、刘天永律师再登钱伯斯《2021亚太法律指南》税法领域中国顶尖律所和律师榜单

荣誉 | 华税入选2021年度LEGALBAND中国顶级律所排行榜税务领域第一梯队

华税受中税协委托负责编写的税务司法鉴定等四项业务指引出版

华税刘天永律师入选财政部第一批财政法律人才库

华税刘天永律师受《中国税务报》约稿发表“落实民法典，进一步理顺征纳关系”